Если Вам нужна помощь в подборе коммерческой недвижимости, заполните и отправьте эту форму и мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

требуется	Помещение Здание Комплекс Земельный участок
назначение
интересует	покупка аренда
площадь	от до м2
подробнее
Как к вам обращаться
Как с вами связаться

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, втом числе и сделок с недвижимостью, все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать - об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

Задаток - это денежная сумма, вы­даваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и под­тверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток яв­ляется способом обеспечения испол­нения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспе­чить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс - это сумма, которая переда­ется перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающих­ся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток - подтверж­дение реальности намерений в со­вершении сделки, но без обеспечения исполнения. В Гражданском кодексе не содержится отдельных статей, по­священных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязатель­ства - обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий меж­ду авансом и задатком стороны не заме­чают. Однако если сделка не происходит в случае аванса - он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по до­говору об авансе не несет никаких санк­ций, за исключением случаев, когда сторо­ны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продав­ца). Если сделка не произошла по вине по­лучателя задатка - сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток по­зволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик - ответственно­стью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечи­тельная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти незначи­тельные суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Согла­шение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглаше­ния на бланке организации или агент­ства недвижимости и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наимено­вание организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, пред­мет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характери­стик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения: задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные ста­тьей 162 ГК РФ, то есть стороны лиша­ются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить пись­менные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свиде­тельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглаше­ния о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует по­нятие «задатка», однако если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот  термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Един­ственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со все­ми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп догово­ров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сдел­ки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются за­ключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государствен­ной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положения­ми о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п. 3 статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается вла­дельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и догово­ров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государ­ственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами за­ключается в составлении отдельного до­кумента о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуа­ции эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предва­рительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и всту­пает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае если сдел­ка не состоится, деньги просто возвра­щаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые не­добросовестные продавцы могут спе­циально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспро­центное пользование чужими денежны­ми средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наи­более надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенси­ровать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использо­вания простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»